Senior Living: o próximo grande movimento estratégico do imobiliário em Portugal?

No 22.º episódio do podcast Let’s Get Real Estate powered by iad, debatemos um dos temas mais relevantes para o futuro do setor: Senior Living.

Com a participação de Pedro Almeida Cruz, Founder & CEO da Empathia, e Fernando Reis, consultor iad Portugal, ficou clara uma ideia central: o envelhecimento da população não é apenas um fenómeno demográfico — é uma transformação estrutural do mercado imobiliário.

1. Um país que envelhece: um mercado que precisa de se reinventar

Portugal tem hoje cerca de um quarto da população acima dos 65 anos. Nas próximas décadas, esta proporção irá aumentar de forma significativa.

“25, 30 anos passa relativamente rápido e nós neste período vamos inverter completamente a chamada pirâmide.” – Fernando Reis, Consultor iad Portugal

Isto significa:

• Mais população senior
• Menos população ativa
• Maior pressão sobre o sistema de saúde
• Reformas potencialmente insuficientes
  

E, inevitavelmente, uma transformação profunda nas necessidades habitacionais. Tal como o turismo foi um motor de crescimento económico, o Senior Living poderá tornar-se o próximo ciclo estratégico do imobiliário português.

2. Senior Living não é um lar: é um ecossistema de vida

Existe ainda uma confusão cultural significativa em torno do conceito de Senior Living. Muitas pessoas continuam a associá-lo exclusivamente a lares ou residências assistidas, normalmente ligadas a contextos de maior dependência ou perda de autonomia. No entanto, o conceito é muito mais abrangente e evoluído do que essa visão tradicional.

Senior Living integra soluções que permitem envelhecer com qualidade, mantendo independência e dignidade. Pode passar por habitação própria com serviços integrados, como apoio de enfermagem, limpeza ou refeições, por condomínios adaptados com infraestruturas pensadas para mobilidade reduzida, ou por soluções de apoio domiciliário que permitem permanecer em casa com segurança. Inclui ainda modelos financeiros que transformam o património imobiliário em liquidez, possibilitando financiar cuidados e conforto sem abdicar do lar. Paralelamente, assume também uma dimensão social fundamental: o combate ao isolamento, promovendo comunidade, interação e bem-estar emocional.

Mais do que uma resposta habitacional, o Senior Living representa uma nova forma de pensar o envelhecimento — mais autónoma, mais planeada e mais centrada na qualidade de vida.

“Nós não vendemos casas, promovemos o bem-estar.” – Pedro Almeida Cruz, Empathia

Este é talvez o ponto mais diferenciador: o foco deixa de ser apenas a casa enquanto espaço físico e passa a ser a qualidade de vida enquanto experiência integrada.

3. O paradoxo do sénior proprietário: riqueza imobiliária, baixa liquidez

Um dos grandes insights do episódio foi o paradoxo que muitos seniores enfrentam atualmente. Ao longo da vida, conseguiram adquirir casa própria e hoje vivem em imóveis bastante valorizados, muitas vezes localizados em zonas centrais das cidades, que entretanto se tornaram altamente atrativas do ponto de vista imobiliário. São, na prática, proprietários de ativos importantes e com valor significativo de mercado.

No entanto, esta valorização patrimonial contrasta com a realidade do seu dia a dia. Muitos têm reformas baixas, que não acompanham o aumento do custo de vida, nem permitem fazer obras de requalificação ou adaptação das casas às suas necessidades atuais. Permanecem em habitações antigas, frequentemente sem elevador, com fraca acessibilidade e pouca eficiência energética. Além disso, sobretudo nos centros urbanos, vivem muitas vezes sozinhos, enfrentando situações de isolamento social.

Este contraste entre riqueza imobiliária e fragilidade financeira cria um desequilíbrio profundo: possuem património, mas não dispõem de liquidez para transformar esse património em qualidade de vida.

“A casa deixou de ser só uma casa, passou a ser um ativo financeiro.” – Pedro Almeida Cruz, Empathia

Desde 2017/2018, a valorização imobiliária foi significativa, sobretudo nas zonas urbanas. No entanto, grande parte da população sénior não transformou essa valorização em liquidez que lhes permita viver melhor.

Aqui surge uma oportunidade, social e económica.

4. Venda com usufruto: uma solução emergente

Um dos modelos debatidos no episódio foi a venda com usufruto vitalício, uma solução que começa a ganhar relevância no contexto do Senior Living. Neste modelo, o proprietário vende a nua propriedade do imóvel, mas mantém o direito de habitação até ao fim da vida. Ou seja, continua a viver na sua casa, preservando o seu espaço, as suas rotinas e a sua comunidade, enquanto transforma o património imobiliário em liquidez imediata. Esse capital pode depois ser utilizado para financiar serviços de apoio domiciliário, cuidados de saúde, melhorias na qualidade de vida ou até como complemento à reforma.

Para os investidores, trata-se de uma lógica diferente da compra tradicional. É um investimento de longo prazo, sem encargos operacionais associados à gestão do imóvel, uma vez que as despesas correntes continuam a ser asseguradas pelo usufrutuário. Ao mesmo tempo, existe potencial de valorização futura do ativo, especialmente quando falamos de imóveis localizados em zonas urbanas consolidadas.

No entanto, há um ponto absolutamente essencial para que este modelo funcione de forma sustentável: a confiança entre as partes e um enquadramento legal sólido. O usufruto é um direito real consagrado no Código Civil, o que garante proteção jurídica significativa, mas exige transparência, acompanhamento e uma explicação clara a todos os envolvidos, incluindo herdeiros.

5. O papel do consultor imobiliário: de mediador a estratega

O episódio deixou claro que o consultor imobiliário assume, neste contexto, uma nova e mais exigente responsabilidade. Já não se trata apenas de vender ou angariar imóveis. Trata-se de compreender profundamente o contexto emocional e familiar em que cada decisão é tomada, sobretudo quando falamos de clientes séniores e das suas famílias.

O consultor passa a ter um papel mais consultivo e estratégico: aconselhar famílias em momentos sensíveis, mediar decisões que muitas vezes envolvem várias gerações, trabalhar questões de planeamento sucessório e ajudar a avaliar alternativas financeiras que possam garantir maior qualidade de vida no presente sem comprometer o futuro. Implica também sensibilidade para perceber resistências culturais, receios e expectativas, bem como capacidade para explicar soluções complexas de forma clara e acessível.

Num mercado cada vez mais desafiante, o verdadeiro diferencial está na capacidade de ir além da transação e posicionar-se como um parceiro de confiança na construção de soluções de vida.

“O papel do consultor imobiliário vai além da simples transação; estamos aqui para ajudar as pessoas a tomaremA vontade de venda do imóvel surge muitas vezes já numa fase muito tardia, onde as próprias pessoas podiam ter desfrutado os últimos 10 anos com mais qualidade. decisões informadas, que considerem os seus projectos de vida” – Fernando Reis, Consultor iad Portugal

6. Uma oportunidade internacional

O Senior Living representa não apenas uma oportunidade interna, mas também uma forte alavanca internacional para Portugal. O país reúne um conjunto de condições altamente competitivas: clima ameno durante grande parte do ano, elevados níveis de segurança, custo de vida significativamente inferior ao praticado em vários países do Norte da Europa e nos Estados Unidos, além de uma oferta de serviços de saúde e apoio cada vez mais qualificada.

Estas características tornam Portugal particularmente atrativo para populações séniores estrangeiras que procuram qualidade de vida, estabilidade e conforto numa fase mais tranquila da vida. Esta realidade já começa a ser visível no mercado.

“Há clientes estrangeiros que optam por vir passar 10 meses a Portugal, vão dois meses visitar os filhos e regressam” – Fernando Reis, Consultor iad Portugal

Este comportamento demonstra que Portugal deixou de ser apenas um destino turístico para se afirmar como um destino de residência prolongada. Neste enquadramento, o Senior Living pode tornar-se uma extensão natural do turismo residencial, mas numa lógica mais estruturada, integrada e orientada para estadias de longa duração, com serviços adaptados às necessidades específicas desta faixa etária.

7. O grande desafio: mentalidade e planeamento

Apesar das oportunidades, existe um obstáculo claro identificado ao longo da conversa: o maior desafio não é legal nem financeiro: é cultural.

Portugal não tem uma tradição forte de planeamento estruturado do envelhecimento. As decisões tendem a ser reativas e muitas vezes tomadas sob pressão, quando já existem poucas alternativas disponíveis.

“Nós nunca planeamos as coisas a longo prazo em Portugal, e isso é uma coisa que não se entende” – Pedro Almeida Cruz, Empathia

A ausência de planeamento tem consequências evidentes. Reformas que não acompanham o aumento do custo de vida, hospitais sobrecarregados, mercado imobiliário a reagir tardiamente e famílias confrontadas com decisões difíceis em momentos emocionalmente sensíveis.

Por outro lado, quando existe visão estratégica, o imobiliário pode assumir um papel central na solução. Seja através da valorização patrimonial, da adaptação das habitações ou de modelos financeiros inovadores que permitam transformar ativos imobiliários em liquidez e qualidade de vida.

“Temos que cuidar de quem cuidou de nós.” – Pedro Almeida Cruz, Empathia

O Senior Living não é um nicho passageiro. É uma inevitabilidade demográfica com impacto estrutural na economia e na sociedade portuguesa.

Estamos perante:

• Um desafio social de grande dimensão
• Uma oportunidade económica relevante
• Um novo posicionamento estratégico para promotores
• Um segmento emergente para investidores
• Uma responsabilidade acrescida para consultores imobiliários

Para o setor imobiliário, esta frase traduz-se numa missão clara: antecipar tendências, desenvolver soluções inovadoras e posicionar-se como parte ativa da resposta às necessidades de uma população cada vez mais envelhecida.

Ouça o episódio completo do podcast Let’s Get Real Estate para mais insights sobre o mercado.