Como os novos investidores estão a transformar o mercado imobiliário

Nos últimos anos, temos assistido a um fenómeno marcante no mercado imobiliário português: a crescente presença de novos investidores, nacionais e internacionais. Estes players trazem novas dinâmicas, novas exigências e, inevitavelmente, novos desafios.

Mas afinal, estão estes investidores a impulsionar o mercado ou a contribuir para o aumento dos preços da habitação?

Foi este o ponto de partida para o episódio 20 do podcast Let’s Get Real Estate, onde contámos com a participação de dois especialistas da iad Portugal: Miguel Canedo, consultor imobiliário, e João Ferraz, Head of Finance na iad Portugal e também investidor.

Nova geração de investidores

Os convidados foram unânimes: há, de facto, um aumento significativo de novos investidores no mercado — e com perfis cada vez mais variados.

De pequenos investidores individuais a famílias ou grupos organizados, o acesso à informação e o desenvolvimento de novas formas de associação (como os contratos de associação em participação) estão a permitir que mais pessoas entrem no mundo do investimento imobiliário, mesmo com menos capital.

Investidores e compradores tradicionais: concorrência ou complemento?

Um dos temas debatidos no episódio foi a relação entre investidores e compradores “tradicionais”.

Segundo Miguel Canedo, os investidores muitas vezes não concorrem com os compradores, mas complementam a oferta. No entanto, com a escassez de imóveis prontos a habitar, alguns compradores começam a disputar imóveis que antes eram considerados oportunidades de investimento — criando um efeito de competição inesperado.

Como resposta, os investidores procuram alternativas, como a construção nova ou a conversão de imóveis comerciais para uso habitacional.

Um novo tipo de cliente

Ao contrário do cliente que compra para viver, o investidor olha para o imóvel com uma lente diferente: racional, analítica e orientada para o retorno.

“Um investidor decide com base em números, não em emoções” – Miguel Canedo

Isto exige uma abordagem também diferente por parte do consultor imobiliário:

• Conhecimento técnico e financeiro;
• Capacidade de apresentar estudos de rentabilidade;
• Domínio da linguagem dos investimentos.

É aqui que o papel do consultor se transforma — de vendedor para verdadeiro parceiro estratégico.

Investir com (pouco) capital: mito ou realidade?

João Ferraz desmistificou a ideia de que é necessário muito capital para começar a investir. Dependendo da estratégia, é possível começar com menos:

• Fix and Flip: comprar, renovar e vender — ideal para quem procura liquidez mais rápida, mesmo com pouco capital.
• Buy and Hold: comprar para arrendar — mais estável, mas exige maior investimento inicial e visão de longo prazo.

O segredo está em saber estruturar bem o negócio, avaliar corretamente os custos e procurar parceiros certos.

Tendências atuais no investimento imobiliário

Segundo os convidados, destacam-se hoje duas grandes tendências:

1. Imóveis pequenos (T0 e T1) em centros urbanos — devido à elevada liquidez e procura.
2. Conversões de uso (ex: escritórios para habitação) — com risco legal, mas potencial de margem mais elevado.

Há também uma movimentação para segmentos de médio/alto padrão, não tanto por uma procura natural de luxo, mas como forma de compensar os crescentes custos de construção com margens superiores. Ainda assim, estes segmentos implicam mais risco, maior tempo de venda e menor liquidez.

Literacia financeira e o papel dos finfluencers

A conversa abordou ainda o papel crescente dos chamados “finfluencers” — criadores de conteúdo financeiro nas redes sociais.

João Ferraz vê com bons olhos esta tendência, especialmente no contexto da falta de literacia financeira em Portugal. A informação está cada vez mais acessível, mas é preciso sentido crítico para filtrar conteúdos menos sérios ou promessas de “ficar rico rápido”.

Dicas para quem está a começar a investir

Para quem quer entrar no mundo do investimento imobiliário, os dois especialistas deixam conselhos claros:

Miguel Canedo destaca 3 pilares:

1. Segmento de preço certo – apostar em imóveis acessíveis aumenta a liquidez e reduz o risco.
2. Localização estratégica – olhar para além do preço atual, considerando valorização e liquidez futura.
3. Documentação e viabilidade legal – garantir que o imóvel é vendável, inclusive com financiamento bancário.

João Ferraz reforça:

• Estudar muito antes de agir.
• Fazer simulações financeiras com diferentes cenários.
• Começar com imóveis mais simples e zonas que se conheça bem.
• Evitar projetos “desafiantes” ou juridicamente complexos nas primeiras experiências.

Conclusão: investidores como parte da solução

Este episódio deixa claro que os investidores não são um problema — são parte da solução.

O mercado imobiliário português precisa de mais oferta — e os investidores são peças-chave nessa missão. Mas o sucesso só é possível com formação, especialização e estratégia.

Os consultores que dominam a linguagem dos investidores estão mais preparados para o futuro. E os investidores que planeiam bem os seus passos têm maior probabilidade de vencer neste mercado exigente.